부동산기초공부-분양금필요한돈은? 주택청약,아파트청약분양가,계약금,중도금,잔금얼마, 분양금납부방법

아파트 청약 분양가, 분양금 납부절차

내 집마련을 할 수 있는 방법으로 경매 재건축, 재개발주택등의 방법도 있겠지만, 진입장벽이 제일 낮은 방법은 청약입니다. 아파트 분양가는 크게 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉩니다. 계약금은 분양가의 20%, 중도금은 60%, 잔금은 20%를 납부하는 형태입니다.(이 형태가 가장 흔합니다.) 쉽게 이해하기 위해 분양가 5억짜리 아파트를 예로 들겠습니다. 5억짜리 아파트는 계약금 1억, 중도금 3억, 잔금 1억이 필요한 것입니다. 아래에서 좀 더 자세히 다뤄보겠습니다.

1. 계약금 금액 계산

계약금은 분양이 당첨되고 한 달 안에 납부해야 되는 금액이니, 중도금과 잔금은 레버리지를 활용하더라도 계약금은 내 자본이 있어야 합니다. 계약금이 자신의 자본으로 감당가능한 아파트인지 1차적으로 필터를 해야 합니다. 계약금뒤에는 잔금과 중도금이남아 있기 때문에. 계약금에 필요한 돈 자기 자본 분양가의 20%인 1억이 필요합니다. ( 자기 자본 1억, 대출 0)

2. 중도금 금액계산

이제 중도금을 납부해 봅시다. 중도금은 4~5개월 주기로 여섯 차례에 나눠 납부하면 됩니다. 중도금이 3억이면 10%인 5천만 원을 4~5개월에 한 번씩 6번을 납부합니다. 여기서부터 우리는 대출을 활용할 수 있습니다. 물론 대출은 가능한 범위는 지역별 규제, 강도, 신용조건에 따라 다르지만 일반적인 가정을 해보겠습니다. 예를 들어 분양가(5억)의 50% 까지 대출 한도가 책정된다면 2억 5천까지는 대출이 가능합니다. 우리가 필요했던 중도금 3억에서 5천만 원 즉 1회분 제외하고는 대출이 가능한 것입니다. 중도금에서 필요한 자기 자본은 5천만 원입니다. 중도금까지 현재 우리가 필요한 자본은 1억 5천만 원입니다 (자기 자본 5천만 원, 대출 2억 5천)

3. 잔금 금액계산.

마지막으로 잔금 차례입니다. 분양가에 20%입니다. 잔금도 레버리지가 가능합니다. 분양가에 50%로 이미 중도금 대출을 받았는데 어떻게 또 대출을 받냐고요? 잔금대출은 새롭게 입주할 때의 시세를 기준으로 계산하는 경우가 많습니다. (보통은 집값이 상승하여 한도가 늘어나지만 반대의 경우도 있을 수 있으니 주의는 하셔야 합니다). 입주할 때의 시세가 7억이 된다면 총 3억 5천을 대출받을 수 있는 것이고, 기존받은 중도금대출 2억 5천만 원을 제외하면 1억이 가능하니, 잔금 20%인 1억 전체금액을 대출받을 수 있는 겁니다. (자기 자본 0원, 대출 1억)
* 반대로 부동산 가격이 입주 시점에 우상향 하지 않고 5억 그대 로거나 하향했다면 보증금으로 잔금을 치르는 방법이 있습니다. 잔금일자인 입주 시점에 맞춰 전세로 세입자를 구하는 방법입니다. 전세금 보증금으로 잔금을 치를 수 있습니다. 사실 분양가는 2~3년 전 가격이기 때문에 입주 시점에는 전세 값이 분양가를 앞지르는 경우도 발생합니다.

아파트청약 최종 마무리

종합하여 계산해보면 우리가 5억짜리 아파트 분양권을 마련하기 위해서 계약금 20%인 1억과, 중도금 10%인 5천만 원이 필요합니다. 총 1억 5천만 원이 있다면, 대출을 이용해 5억짜리 아파트를 도전할 수 있다는 말입니다.(물론 아파트 가격이 우상향 한다는 전제이지만요) 기본적인 개념을 정립해두고 상황에 맞게 계산해 보면 됩니다. 현재 자신의 자본을 확인하고 자본금에 맞는 주택청약을 도전해봅시다. 내집마련을 위하여.